Av Einar Askvig og Agnete Dale, Vogt Law

Vi tar i denne artikkelen for oss et par spørsmål fra leserne som har blitt sendt oss siste måned.
Spørsmålet er enkelt. Svaret er noe mer komplisert. For det første må vi presiser at eierform kan få innvirkning på årlige utgifter (det koster å administrere et selskap), på gevinstbeskatning og arveavgift. Vi vil vesentlig konsentrere oss om beskatnings- og avgiftsproblematikken.
Dersom man vurderer å la en eiendom eies av et selskap foreligger i hovedsak to alternativer. Et spansk eller et norsk aksjeselskap eller en kombinasjon av disse to..

Spansk aksjeselskap
Opprettelsen av et spansk aksjeselskap (”S.L”) vil normalt medføre et honorar på ca. € 1750.
Gevinstbeskatning er høyere dersom et SL selger eiendommen ut av selskapet (25% av første ca € 120.000 og 30% av det overskytende) enn om eiendommen var eiet og ble solgt av en person (uavhengig om personen i skattemessig henseende var bosatt i Norge eller Spania). I sistnevnte tilfelle er beskatningen 18%.
Dersom selger velger å overdra aksjene i selskapet, i stedet for å selge selve eiendommen, (og eiendommen er selskapets eneste eller vesentligste aktivum) blir transaksjonen ikke å betrakte som aksjesalg, men som salg av fast eiendom med en minimum skattesats på 25% av gevinsten basert på gjennomskjæring.
Ved arv vil også en gjennomskjærings tankegang gjøre seg gjeldende og det må antas at en arving (ene) stilles likt enten det arves aksjer eller eiendom arves direkte.
Den eneste påvislige fordel ved å eie i selskapsform er at kjøper av aksjene vil unngå 7% overføringsavgift, dersom kjøp av aksjene foretas av to eller flere uavhengige personer/selskaper og ingen av kjøperne overta mer enn 50% av aksjene. I dette tilfelle anser spansk avgiftspraksis transaksjonen til å referere se til salg av aksjer og ikke salg av eiendom.

Norsk aksjeselskap
Dersom kjøper tenker seg å benytte et norsk aksjeselskap som eier blir resultatet det samme som ovenfor. Ulempen ved norsk a/s oppstår dersom aksjonæren(e) er de som faktisk benytter eiendommen da man i så fall kommer inn under norsk dividende beskatning. Dette unngås ved å opprette en leieavtale til markedspris, men dette blir lett komplisert og fordelene synes marginale.

Spansk selskap som eies av et norsk aksjeselskap
En konstruksjon som kan være av interesse er å la eiendommen eies av et spansk S.L som i sin tur eies av et norsk a/s. Dersom hele konstruksjonen selges (ved at aksjene i det norske a/s overdras til kjøper) får selger norsk beskatning på gevinst og beskatningen kan bli lik null (jf. fritak for gevinstbeskatning i Norge ved realisasjon av fritidseiendom efter 5 års eie). Der er dog mulig at norsk skattemyndigheter ikke vil betrakte salg av aksjene som overdragelse av eiendom, men et rent selskapsrettslig aksjesalg og beskatte gevinsten som sådann.
Arverettslig vil det imidlertid oppstå en fordel, da arv av aksjene i det norske a/s vil bli gjenstand for norsk arveavgift, som i visse tilfelle er vesentlig lavere enn spansk arveavgift.
Ovennevnte er kun ment som generelle synspunkter og det må understrekes at eierstruktur må avgjøres konkret basert på faktum i den enkelte sak og juridisk ”skreddersøm” må deretter foretas.

Når foreldes krav på arveavgift i Spania og er man tvunget til å melde om dødsfall?
Ifølge spansk arveavgiftslov skal arvingene melde om dødsfall samt verdi av arveavgiftsgrunnlaget senest 5 måneder etter arvefallet. Samtidig skal arveavgiften innbetales.
Kravet på arveavgift foreldes etter 4 år fra arvefallet. Basert på ovenstående skal arv meddeles.
Jeg har hørt forlydender om at arvinger unnlater å oppfylle denne plikten og håper at de spanske arveavgiftsmyndigheter lar kravet foreldes etter 4 år. Dette kan ikke anbefales av ulike grunner. For det første bryter man spansk lov. Dessuten vil man kunne komme opp i alvorlige problemer bl.a. ved innlevering av skattedeklarasjon som jo skal underskrives av eier. Dersom eier er død står man overfor et praktisk problem. Det å skrive falsk er straffbart også i Spania. Dersom arvingene skulle ønske å selge eiendommen eller belåne denne oppstår samme problematikk. Konklusjonen er at arvignee har en juridisk forpliktelse til å oppgi arvefallet samt omfanget av arv, mens krav på arveavgift foreldes etter 4 år.

Abonera på nyheter via e-mail

Versjon til utskrift · Send til en venn