 | |
Line Juuhl er norsk jurist med juridisk embetseksamen (cand.jur) fra Universitetet i Oslo (våren 2001). Hun har spesialisering i internasjonal rett fra Luiss Universitet i Roma. Hun jobber i det norske advokatfirmaet Andersen & Bache-Wiig AS. Line Juuhl har bred erfaring innen norske og spanske rettsforhold og hun har særlig spisskompetanse innen internasjonal arverett, fast eiendom og skatterelasjoner Norge - Spania. Hun snakker flytende engelsk, spansk og italiensk.
Vi vil i denne artikkelen se på hvordan den nye kommunehovedplanen – PGOU - for Marbella kan påvirke deg som eier av fast eiendom i Marbella.
Hva er PGOU – kommunehovedplanen for Marbella?
I Spania har hver enkelt kommune myndighet til å utvikle planer for grunnen i kommunen. Kommuneplanen må imidlertid godkjennes av en komité (la Junta) i den ”comunidad autonomo” der kommunen ligger. Spania er inndelt i 17 ”comunidades autonomas”. PGOU (Plan general de ordenacion urbanistica) for Marbella kommune er med andre ord en kommuneplan. PGOU inneholder bestemmelser vedrørende den generelle strukturen på landområder i Marbella og detaljerte bestemmelser om hvilke områder som skal være regulert som grøntareale, hvilke arealer som kan bebygges og herunder hvordan bebyggelsen skal være. PGOU regulerer også hvordan det skal sanksjoneres mot ulovlig oppførte bygg.
Utkast til kommune planen for Marbella kommune ble ferdigstilt i august 2007 og er nå lagt ut til offentlig høring. Tidsfristen for å komme med innsigelser mot planen og eventuelle sanksjoner er satt til 15. oktober 2007. Det er til nå registrert 50 innsigelser mot planen, og de fleste refererer seg til definisjonen av grunnen og mot det nye sanksjonssystemet. Den endelige godkjennelsen av planen er ventet å finne sted i løpet av 2008. Den nye planen vil erstatte kommuneplanen fra 1986.
Hvilke konsekvenser har den nye kommune hovedplanen for deg som eier av fast eiendom i Marbella?
I Marbella kommune eksisterer det stor uro mht. planene. Dette skyldes delvis at den nåværende planen fra 1986 ikke regulerer all grunn i kommunen. Spørsmålet er hvordan bygg oppført på uregulert grunn skal behandles. I tillegg eksisterer det ytterligere et utkast til kommunal plan fra 1992. Planen ble imidlertid aldri godkjent av Junta de Andalucía.
I de fleste tilfeller der utbygger har oppført bygget i strid med planene, vil utbyggere få bøter. Boten vil mest sannsynlig bli registrert på de ulike leiligheters grunnboksblad som en heftelse. I utgangspunktet er dette en situasjon mellom utbygger og kommunen, men debatten dreier seg nå om eieren av den faste eiendommen må betale boten, - dersom utbygger ikke betaler. Det kan være ulike grunner til at utbygger ikke betaler – kanskje utbyggerfirmaet ikke eksisterer lenger, har gått konkurs etc. På en annen side oppstår det juridiske spørsmålet om et forhold mellom kommunen og utbygger kan ha konsekvenser for en tredjemann som kjøpte leiligheten i god tro. I den sammenheng vil vi påpeke at kjøper på sin side har en undersøkelsesplikt. Tatt i betraktning den spesielle situasjonen i Marbella, bør en kjøper alltid be om en kopi av ferdigattesten. Dersom en slik attest ikke foreligger, bør man oppsøke kommunen og undersøke årsaken til at ferdigattest ikke er utstedt.
Vi vil også påpeke at en rekke utbyggere hevder at de hadde fått innvilget ferdigattest med hjemmel i såkalt ”stilletiende samtykke”. Dette har sin årsak i at spansk lovgivning inneholder en bestemmelse som fastslår at kommunen må enten innvilge ferdigattesten (lisencia de 1ª ocupacion) eller avslå søknaden innen en periode på 3 mnd. fra mottagelsen av søknaden. I motsatt fall kan man med loven i hånd forstå det slik at kommunen har innvilget lisensen ved sitt stilletiende samtykke. Denne tremåneders fristen brytes ved at kommunen enten sender brev til utbygger, eller på annen måte kontakter utbygger. Spørsmålet var derfor om denne hjemmelen kunne brukes, tatt i betraktning den spesielle situasjonen som Marbella kommune befant seg i. Utbyggerne på sin side hevdet at kjøpere av bolig under oppføring var forpliktet til å overta eiendommen da lisensen var utstedt iht. stilletiende samtykke. I mange tilfeller har kjøperne valgt å overta boligen til tross for den usikre juridiske situasjonen mht. lisensen.
Avslutningsvis vil vi anbefale alle kjøpere av fast eiendom i Marbella kommune å undersøke om utbygger har fått utstedt ferdigattest og i motsatt fall årsakene til at en slik attest ikke foreligger. I slike tilfeller var fristen for å komme med innsigelser som nevnt den 15. oktober.
Juridiske temaer & Finans | Oktober 2007
| Abonera på nyheter via e-mail | Versjon til utskrift · Send til en venn |
